Tese de Doutorado
O mercado imobiliário brasileiro experimentou, recentemente, uma grande transformação no segmento destinado à construção de Habitações de Interesse Social (HIS). A partir de 2009, com o lançamento do Programa Minha Casa Minha Vida (PMCMV), milhões de unidades HIS foram produzidas. No entanto, apenas uma pequena fração foi construída próxima aos centros urbanos, com a maior parte localizada nas periferias. Observou-se a repetição dos mesmos erros do passado: grandes conjuntos habitacionais com baixa qualidade de inserção urbana, isolados, gerando mais segregação econômica e social da população de baixa renda, que sofre com acesso precário ao transporte público, equipamentos, comércio, serviços, emprego e outras atividades essenciais. O objetivo deste trabalho foi demonstrar a viabilidade econômico- financeira da produção de HIS em regiões centrais, desafiando o modelo historicamente predominante que induz a produção de HIS na periferia das cidades por considerar apenas os custos do terreno e de produção (projeto e construção). Limitar a análise de custos à lógica da produção, ignorando custos e ônus operacionais durante o ciclo de vida das habitações, é uma leitura parcial que sobrecarrega o orçamento futuro das cidades e priva a sociedade de uma vida urbana com mais qualidade. Há que se considerar também os benefícios do aproveitamento da infraestrutura já disponível nas áreas centrais e a oportunidade do uso de vazios urbanos e imóveis abandonados ou subutilizados. A partir da análise dos hábitos das famílias de baixa renda, foi desenvolvido um artefato que auxilia na avaliação da qualidade da localização de áreas para desenvolvimento de projetos de HIS, com base na avaliação dos custos totais envolvidos, considerando custos iniciais de implantação (projeto, construção, infraestrutura) e custos de sua utilização (acesso a serviços, transporte e necessidades básicas das famílias), ao longo do tempo. Para calibrar e validar o artefato proposto, ele foi aplicado em 5 projetos na Região Metropolitana do Rio de Janeiro (RMRJ), sendo 2 localizados na periferia e 3 na região central. Os resultados obtidos foram suficientes para comprovar que os custos totais da HIS em áreas centrais são inferiores se considerados os custos dos deslocamentos das famílias no médio e longo prazo. Conseguir atender a demanda por HIS com qualidade e no tempo necessário, é mais do que um desafio técnico ou mercadológico, trata-se de uma questão fundamental para o alcance das metas de desenvolvimento urbano sustentável, alinhadas aos princípios do movimento ESG por uma sociedade mais justa e equilibrada no acesso às oportunidades.
Date: 21/06/2024
ResearchLine
- Culture, Landscape and Built Environment
Course
- Doctor of Architecture PROARQ
Person
- Luciana Maria Bonvino Figueiredo
- Mônica Santos Salgado [contributor]
- Pedro de Seixas Corrêa [author]
- Rogerio Goldfeld Cardeman
- Simone Barbosa Villa
- Vera Regina Tângari